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關于公開征求《黃山市物業管理規定》(征求意見稿)意見的通告 (已經結束)

發布時間:2019-05-31 08:59:29      開始時間:2019-05-31 08:59:29     結束時間:2019-06-06 08:59:29

為進一步規范我市物業服務行業管理秩序,促進我市物業服務行業健康發展,根據國務院《物業管理條例》《安徽省物業管理條例》等文件規定,結合本市實際,我局研究起草了《黃山市物業管理規定》(征求意見稿)。根據相關規定,現向社會公開征求意見,如有意見或建議,請于201966日前通過以下形式反饋:

一、信函方式。郵編:245000,地址:屯溪區黃山東路93號,收件人:黃山市住房和城鄉建設局開發物業科,聯系電話:2587663

二、電子郵件方式。電子郵箱:[email protected]



黃山市住房和城鄉建設局

2019年531









黃山市物業管理規定

(征求意見稿)

 

第一章 總則

 

第一條(立法目的及依據)為了規范本市物業管理活動,提升物業服務水平,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和其他有關法律法規規定,結合本市實際,制定本規定。

第二條(適用范圍及概念)本規定適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

本規定所稱物業管理是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式,對建筑物、構筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條(物業管理目標考核制度)市、縣(區)人民政府應當將物業管理工作納入年度工作考核,建立市考核縣(區)、縣(區)考核街道辦事處(鄉鎮人民政府)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)考核社區居(村)民委員會和物業服務企業的制度。

 第四條(物業管理工作機制)物業管理工作實行條塊結合、屬地管理。街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居(村)民委員會應當設置物業管理專門機構,配備專職物業管理人員,保障物業管理工作落到實處。

加強黨建引領,以基層黨組織建設推進物業管理工作,發揮社區黨組織、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業在物業管理中的主體作用,建立“社區黨組織、居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業”四位一體的物業管理工作機制。

 第五條(市物業主管部門職責)市物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行以下職責:

(一)擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施;

(二)依照職權制定物業服務質量標準和技術規范;

(三)組織開展物業管理從業人員崗位培訓;

(四)建立物業管理專家庫;

(五)建立物業服務企業信用檔案,監督檢查物業管理活動,組織開展物業服務企業信用評定;

(六)指導縣(區)物業管理行政主管部門開展物業管理相關工作;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第六條(縣(區)物業行政主管部門職責)縣(區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行以下職責:

(一)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會開展物業管理工作;

(二)負責對物業招投標活動的監督管理和采用協議方式選聘物業服務企業的審批工作;

(三)指導和監督物業服務用房的配建和使用,以及物業承接查驗和物業服務企業備案工作;

(三)負責房屋專項維修資金的歸集、使用審核;

(四)法律、法規規定的其他職責。

第七條(街道辦事處職責)街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行以下職責:

(一)組織、指導業主大會的籌備、成立和業主委員會的選舉、備案工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責;

(二)組織召集本轄區內物業管理聯席會議,協調相關部門解決物業管理工作中出現的重大問題;

(三)負責調解物業管理活動中的矛盾糾紛;

(四)協調和監督老舊小區物業管理。

居(村)民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好物業管理的相關工作。

第八條(相關職能部門職責)市、縣(區)城市管理、公安、民政、財政、環保、自然資源和規劃、城鄉建設、市場監督管理、環保、價格、園林綠化、消防、人防、信用信息等主管部門,按照各自職責,做好物業管理相關工作。

第九條(物業管理評估制度)建立物業服務第三方評估制度。業主委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

 

 

第二章  業主、業主大會和業主委員會


第十條(業主的確定)房屋的所有權人為業主。尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、征收補償等已經合法占有該房屋的人,在物業管理和服務中視為業主。已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約(臨時管理規約)行使權利,履行義務。業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當以書面形式提交。

 第十一條(物業管理區劃分)一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業實施物業管理。物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

物業服務用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域。新建物業,包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的物業管理區域,其配套設施設備是共用的,應當劃定為一個物業管理區域。

本辦法實施前,物業管理區域已經自然形成且無爭議的,可以繼續作為獨立的物業管理區域。

第十二條(業主大會成立)物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的,建設單位應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出召開首次業主大會會議的申請,并按照《安徽省物業管理條例》的規定報送籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料。

十名以上業主公開聯名,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出召開首次業主大會會議的申請。

第十三條(業主大會籌備組要求)符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告四十五日內,指導成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會代表組成,人數為五至九人單數組成,其中業主代表由居(村)民委員會組織業主推薦,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一,并應當符合本規定中業主委員會委員任職條件。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。建設單位不派員參加的,不影響籌備組的成立。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位在辦理房屋所有權首次登記前,應當將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專門賬戶。首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布,接受業主監督。

第十四條(業主大會籌備組職能)籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。逾期未召開首次業主大會會議的,或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的,籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時,籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的,籌備組工作期限可以延長一個月。

籌備組在業主委員會成立后自行解散。

 第十五條(業主大會一般規定)物業管理區域內的全體業主成立業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主通過業主大會表決決定委托物業服務企業管理或自行管理。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

在規定的期限內未參與表決的業主,視同放棄投票權。

第十六條(業主代表大會)物業管理區域內業主人數超過三百戶的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表,成立業主代表大會,履行業主大會職責。一個物業管理區域的業主代表一般不少于三十人,一名業主代表所代表的業主戶數一般不超過四十戶。業主代表的任職條件參照本規定中業主委員會委員的任職條件,任期與業主委員會委員一致。

業主代表在參加業主代表大會會議前,應當就業主代表大會會議擬討論的事項充分聽取所代表業主的意見;涉及事項需要業主書面投票表決的,應當征得業主本人對表決意見的簽字確認。業主可以列席業主代表大會會議。業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主代表大會會議的,其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。

業主代表大會通過的決定與業主大會的決定具有同等效力,對全體業主具有約束力。

提倡采用信息化技術手段改進業主大會或者業主代表大會表決方式。

 第十七條(業主大會監事會)業主大會可以根據工作需要設立監事,三名以上監事可以成立監事會。

監事可以是業主,也可以是居(村)民委員會成員,業主委員會委員不得兼任監事。成立監事會的,其中業主成員人數不少于監事會成員的三分之二。監事任期與業主委員會委員一致。

監事應當按照業主大會議事規則規定的程序和方式履行監督職責,不干預業主委員會的日常工作。監事不領取報酬和補貼。

監事和監事會的具體產生辦法、工作職責、工作經費等在業主大會議事規則中規定。

第十八條 (主管部門督促成立業主大會)縣(區)物業管理主管部門對符合召開首次業主大會會議條件的住宅小區,應當督促建設單位及時向街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交相關資料,提出召開首次業主大會會議的申請;督促、指導街道辦事處(鎮人民政府)及時組織籌備成立業主大會。          

自然資源和規劃、住房和城鄉建設、人防、消防等單位,應當對相關方就籌備成立業主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十九條(業主委員會一般規定)業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期一般不超過五年,可以連選連任。

經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。業主委員會委員可以有工作補貼,執行秘書可以有工作報酬。

業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。業主委員會任期內出現缺員時,由候補委員按照得票數的順序進行遞補。

業主委員會委員和候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售物業時,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

 第二十條(業主委員會禁止行為)業主委員會及其委員不得有下列行為:

(一)阻撓業主大會行使職權,拒絕執行業主大會決定;

(二)違反規定使用業主大會或者業主委員會印章;

(三)發布蓄意引導業主拒繳物業費、不利于物業管理等有誤導性的信息;打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人;

(四)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(五)未經業主大會決定,擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同;

(六)騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業主共有財產;

(七)索取或者收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益;

(八)其他侵害業主合法權益的行為。

第二十一條(業主委員會候選人條件)業主委員會委員應當由本物業管理區域內具有完全民事行為能力,遵守業主大會決定、管理規約、議事規則,履行業主義務,熱心公益、責任心強、公正廉潔、有社會公信力,身體健康、具有一定組織協調能力和必要工作時間能正常履行業主委員會委員職責的業主擔任。

業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員:

(一)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系的;

(二)有損壞房屋承重結構、違法建設或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的;

(三)未按照規定交納物業服務費用、汽車停放費和房屋專項維修資金等相關費用且未及時改正的;

(四)違反房屋出租有關使用功能、消防安全管理等規定的;

(五)在物業管理區域內牟取不正當利益,或者利用職務之便在物業管理活動中牟取不正當利益的;

(六)因實施違法犯罪,被追究刑事責任的;

(七)被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的;

(八)參與非法組織、非法上訪或者聚眾滋事,影響社會穩定的;

(九)被業主大會罷免、終止職務不滿三年的;

(十)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則且未改正等不適宜擔任業主委員會委員的情形。

有前款情形之一,已擔任業主委員會委員的,由業主大會或者由業主委員會根據業主大會的授權,決定終止其資格,并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主認為業主委員會委員不符合規定條件的,可以向業主大會、業主委員會提出異議,也可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出異議,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

引導和支持業主中的中共黨員通過法定程序成為業主委員會成員;支持符合條件的居(村)民委員會成員通過法定程序擔任業主委員會成員。鼓勵符合條件的業主委員會成立黨組織。

第二十二條(業委會開設基本賬戶)業主大會或者業主委員會依法向縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,持備案證明開設基本賬戶,并向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主大會印章根據業主大會的決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

業主大會印章由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)代為保管;業主委員會印章由業主委員會保管。

 第二十三條(業主委員會換屆)業主委員會任期屆滿三個月前,應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉,并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導、協助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉小組人員的構成可以參照首次業主大會籌備組。

換屆選舉小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用房屋專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業主委員會逾期未能換屆選舉的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導所在地的居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交本屆業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

移交過程中出現治安事件的,公安機關應當依法及時處理。

 第二十四條(業主委員會主任離任審計制度)推行業主委員會主任離任審計制度,審計事項由業主大會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)決定,審計結果應當予以公告。業主大會決定審計的,審計費用在業主共有資金中支出;街道辦事處(鄉鎮人民政府)決定審計的,審計費用從地方政府物業管理經費中支出。

 第二十五條(物業管理委員會成立條件)物業管理區域內有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

(三)未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的;

(四)業主委員會不履行職責六個月以上,無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后,調整未成或者未能選舉產生新一屆業主委員會的。

第二十六條(物業管理委員會委員構成)物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立,由業主以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會應當由五至十一人的單數組成,其中業主成員不少于百分之五十,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中業主成員的任職資格應當符合本規定業主委員會委員任職條件。

物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

第二十七條(物業管理委員會職責)物業管理委員會應當依法履行職責。物業管理委員會代行業主大會職責的,應當就物業管理重大事項征求全體業主意見,形成業主共同決定,并在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不少于七日。

符合業主大會成立條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內,與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續后解散。

             

第三章  前期物業管理

 

第二十八條(前期物業管理)新建物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘前期物業服務企業,并與其簽訂書面的前期物業服務合同,對前期物業管理的內容予以約定。

投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業,經所在地物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。

建設單位銷售物業時,不得承諾減免物業服務費。

  第二十九條(前期物業服務開辦費)建設單位應當承擔所委托物業管理項目的前期介入費用、承接查驗費用、物業服務企業的開辦費用及項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足等補貼。各項費用和補貼的具體標準及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套等因素協商確定,并在前期物業服務合同中進行約定。

第三十條(物業承接查驗)新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

承接查驗應當邀請業主代表參加,可以聘請物業服務第三方評估機構協助進行。

 第三十一條(物業承接查驗檔案移交)建設單位在辦理承接查驗時,應當按照《安徽省物業管理條例》的規定向物業服務企業移交相關資料以及物業服務用房、共用設施設備清單等。

未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業服務用房、物業服務經營性用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。無業主委員會的,移交居(村)民委員會。

承接查驗后,建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等作出明確約定。承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。物業交付時,建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

第三十二條(物業企業備案)物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持《向縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)辦理物業備案手續。報送文件齊全、符合法定形式的,縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當予以備案。

第三十三條(物業服務用房)建設單位為新建物業無償配置物業服務用房。具體位置應在規劃設計平面圖紙上明確標注,并在項目經濟指標中注明其面積。對建設規模較大、由多個相對獨立組團構成的物業項目,應當以方便業主為原則,按照單個獨立組團建筑面積分別規劃配置物業服務用房。

物業服務用房的配置應當符合《安徽省物業管理條例》規定且應當滿足下列要求:

(一)經營性用房的比例不得少于物業服務用房的20%,業主委員會辦公用房建筑面積為2030平方米。

(二)物業服務用房設置在小區中心區域或主要出入口位置,凈高不少于2.4米,具備采光、通風、通水、通電、通信、排污等正常使用功能和基本的辦公條件。不得將樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、半地下室、車棚、車庫、人防工程以及室內層高不足2.6米等不符合辦公條件或無法辦理產權登記手續的房屋作為物業服務用房。

第三十四條(前期物業服務企業更換)前期物業管理期間,有下列情形之一的,建設單位或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當按照本規定重新選聘物業服務企業,并監督物業服務企業之間依法交接:

(一)前期物業服務合同期滿,業主大會尚未成立,物業服務企業不愿意續簽合同的;

(二)物業服務不符合履約標準,建設單位要求限期整改,物業服務企業逾期拒不整改,或者整改達不到要求,建設單位依法依約提前解除合同的;

(三)物業服務企業擅自退出的;

(四)物業服務企業被吊銷營業執照的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

重新選聘物業服務企業前,建設單位或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將物業服務內容、服務標準和收費標準等內容,在物業管理區域內顯著位置公示,公示期限不少于十五天。持反對意見的業主占已銷售房屋總面積半數以下且占已銷售總人數半數以下的,視為同意。重新選聘前期物業服務企業的相關費用由建設單位承擔。

第三十五條(前期物業費調整)前期物業管理階段,普通物業服務收費實行政府指導價。政府指導價一般每三年進行評估,并根據評估結果適時調整。政府指導價調整后,物業服務企業需要對原物業服務合同約定的物業服務收費標準進行調整的,應當遵循下列程序:

(一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,審計報告在物業管理區域內顯著位置公示,公示期限不少于三十日;

(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示,公示期限不少于三十日,并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、縣(區)價格和物業管理行政主管部門;

(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過,表決結果在物業管理區域內顯著位置公示,公示期限不少于七日。

第三十六條(前期物業服務企業退出)前期物業管理期間,物業服務企業因故終止合同的,提出解除合同的一方應當提前90日書面告知合同另一方。建設單位應當及時按照規定程序選聘物業服務企業繼續管理小區,物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定執行。新物業服務企業進入前,由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業主大會,建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任的,物業服務企業退出物業管理區域三個月前,應當書面告知業主及街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當在物業服務企業退出前,組織成立業主大會,決定管理模式。


第四章 物業服務


第三十七條(物業服務企業管理)物業服務企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供專業服務的能力,并按照規定在承接項目前,將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯系方式和人員相關信息書面告知項目所在地物業管理主管部門。

物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定以及有關物業服務行業技術標準提供專業化服務。

實行物業服務項目負責人責任制,物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派或者更換物業項目負責人。物業服務企業更換物業項目負責人,應當書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會。

第三十八條(外地物業服務企業備案)外地物業服務企業進入本市從事物業服務活動的,在接管項目前應當到市物業管理行政主管部門備案,獲批準后方可從事物業服務工作,并接受當地物業管理行政主管部門的監督。

第三十九條(物業服務企業選聘)提倡業主大會通過政府公共資源交易平臺或者統一的物業管理招投標平臺選聘物業服務企業。

業主大會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估,并向全體業主公布評估結果。評估結果可以作為業主大會是否續聘物業服務企業的依據。

物業服務企業應當配合評估活動。

第四十條(物業服務合同)業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時,應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法證明。

物業服務企業應當在合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,造成業主損失的,應當承擔相應的法律責任。

第四十一條(物業服務企業職責)物業服務企業應當將物業服務合同約定的物業服務企業名稱、服務等級標準、收費項目、收費標準、收費方式等內容全面公開公示,主動接受監督。業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。

物業服務企業可以以座談會、組織參觀設施設備房等方式,與業主及時溝通物業服務合同履行情況。

物業服務企業不得以業主不交納物業服務費為由,實施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為,以及侵犯或者越權限制業主權利的其他行為。

鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法,推進智能化技術和裝備在物業服務領域的應用,降低物業能耗、物耗,不斷提高管理和服務水平,推動生活方式綠色化。

 第四十二條(物業服務企業安全防范)物業服務企業應當在消防通道、消防救援場地和消防救援窗口設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位、重要設施進行經常性檢查;對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示。

物業服務企業應當建立和完善物業管理應急預案,及時處理物業管理中的突發事件。物業管理區域內有下列情形之一的,物業服務企業應當按照有關規定及時向街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者相關部門、專業經營單位報告:
    
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害;
    
(二)發生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病;
    
(三)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全;
    
(四)物業服務人員撤離物業管理區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和物業使用人正常生活;
    
(五)發生群體性事件;

(六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。

第四十三條(物業服務合同屆滿)物業服務合同期限屆滿前九十日,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的,應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的,應當及時告知物業服務企業。

業主大會在選聘新的物業服務企業時,一般不得要求降低物業服務標準和收費標準。確需降低標準的,應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)作出書面說明。

第四十四條(物業項目退出情形)物業服務企業應當在發生下列情形之日起十五日內退出物業管理區域:

(一)物業服務合同依法、依約解除的;

(二)經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的;

(三)依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第四十五條(物業服務收費)物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則,根據物業的種類、特點以及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的,物業服務收費基準價及浮動幅度由價格主管部門會同物業主管部門依法制定。

第四十六條(物業公共服務費)物業服務費用可以在物業服務合同中約定采取包干制或酬金制等形式。對于實行包干制收費的物業服務企業,每半年至少公布一次物業服務費和物業經營性收益的收支明細。

物業服務企業應當將物業服務費10%的部分單獨列賬,專項用于物業共用部位、共用設施設備維修養護,每年公布一次收支使用情況,接受業主監督。物業服務企業撤出后,將剩余部分按有關規定移交。

第四十七條(業主繳納物業服務費用)業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。物業服務合同中約定有滯納金的,滯納金與物業服務費用一并繳納。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定。物業服務合同未約定或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的服務,不得向業主收取費用。

已竣工但尚未出售的房屋(車位)和已出售但尚未交付物業買受人的房屋(車位),物業服務費用等相關費用由建設單位交納。

物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

鼓勵開展住宅物業服務費繳納和門禁系統“一卡通”試點。

第四十八條(業主自行管理)經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意,物業管理區域可以在街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會的監督指導下由業主自行管理。

實行物業自行管理,成立業主大會的,應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決;未成立業主大會的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應當引導成立業主自行管理小組。

業主自行管理小組一般由3-5人的單數組成,設組長一名,由業主自薦或社區居(村)委會推薦產生。業主自行管理小組參照業主委員會履行職責,在街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案后刻印公章,開設銀行賬戶。

第四十九條(老舊住宅區物業管理)市、縣(區)人民政府應當制定老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施。
    
老舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者由業主自行管理物業。鼓勵和支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。

對于不具備物業管理條件的老舊小區,社區居(村)委會可以建立社區物業服務中心,為老舊小區的環境衛生、綠化養護、排水管網清淤改造及公共設施設備的日常維護等提供基本服務。

 

第五章  物業的使用與維護

 

第五十條(物業管理區域禁止行為業主、物業使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

物業管理區域內禁止下列行為:

(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,改變建筑物及其附屬設施的用途;

(五)擅自改變房屋外觀;

(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

(八)損壞公共綠化及其附屬設施;

(九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

(十)違反規定停放車輛;

(十一)違反規定擺攤設點、占道經營;

(十二)違反規定飼養犬類等寵物;

(十三)法律、法規禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十一條(裝飾裝修管理)業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當告知其房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強對物業管理區域裝飾裝修活動的巡查,發現違規裝修的,應當予以制止;制止無效的,及時報告有關主管部門。業主、物業使用人對物業服務企業巡查應當予以配合。

業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定進行違規裝修的,物業服務企業應當及時制止,向有關行政主管部門報告;對拒不改正的,物業服務企業有權按照管理規約的規定,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

 第五十二條(安全隱患排除)物業服務企業應當按照物業服務合同的約定對共用部分定期進行檢查、養護、維修。出現影響觀瞻、危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情形時,物業服務企業應當及時維修、養護并采取必要措施實行安全防范。

物業服務企業或業主委員會對物業共用部分進行維修養護時,相關業主和物業使用人應當給予配合。因阻撓維修、養護造成物業損壞或者財產損失的,責任人應當負責修復并賠償損失。

 第五十三條(車位車庫管理)物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

第五十四條(共有場地停車管理)任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的,應當經業主大會同意。占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于物業區域內的業主共有,僅供本物業管理區域內的業主、物業使用人使用,不得出售給物業管理區域外的單位或者個人。

車輛在物業管理區域內行駛、停放,應當遵守物業管理區域相關管理規定,不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定行駛、停放,影響物業管理區域道路通行或者公共安全的,物業服務企業有權按合同或管理規約的約定要求公安部門進行處理,由此產生的費用由車主承擔。

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫無法滿足業主需求的,經業主大會同意,并經相關部門批準后,可以占用業主共有道路、其他場地或改造綠地施劃停車位,施劃的停車位應當符合通行和消防安全。規劃、消防、公安交通管理等部門應當加強對施劃停車位的指導。

公安、消防、應急、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。

第五十五條(共用設施和場地管理)利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘相關共用設施和場地的,應當事先書面告知物業服務企業和業主委員會,按有關規定報相關部門批準后方可施工,并在約定的期限內恢復原狀;造成損失的,應當給予相應賠償。

第五十六條(人民防空工程管理)物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的,租賃期限不得超過三年。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

人民防空工程的使用應當經市、縣(區)人民防空行政主管部門批準同意,符合安全、防火等管理規定,不得影響戰時使用效能。

第五十七條(公共收益管理)物業管理區域的公共經營收益屬于全體業主共有。公共經營收益應當單獨列賬,不得擅自挪用,不得以個人名義進行存儲和管理。

業主大會成立前,公共經營收益由物業服務企業和居(村)民委員會共同管理,公共經營收益的百分之七十納入專項維修資金,百分之三十用于補貼物業服務費。業主大會成立后,公共經營收益由業主委員會和居(村)民委員會共同管理,公共經營收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,百分之七十納入專項維修資金,其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。

建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。公共收益的收支情況每半年公布一次,接受業主監督。

第五十八條(緊急使用專項維修資金事項)物業專項維修資金的使用應當遵守《黃山市房屋專項維修資金管理辦法》的規定。發生下列危及安全情形之一,需要使用物業專項維修資金的,由業主委員會、相關業主提出應急處置方案,或者物業服務企業提出建議,經業主委員會、相關業主同意,并報專項維修資金監管部門審核后,直接申請使用:

(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)消防設施損壞的;

(四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

(五)樓體外立面有脫落危險的;

(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(七)二次供水設施損壞的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當向業主公示,并從相關業主的物業專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第五十九條(轉讓出租物業要求)業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用繳納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將買賣或者出租相關情況和信息告知物業服務企業、業主委員會。

物業轉讓時,受讓人明知原業主未結清物業服務費而接受房屋轉讓的,未結清的物業服務費由受讓人承擔。


 

第六章  信用和監督管理


第六十條(物業服務企業信用管理)市、縣(區)物業管理行政主管部門應當建立健全物業管理信用體系,對物業服務企業實行動態管理;對物業服務企業是否按合同約定執行物業服務等級標準和相應的物業服務收費標準進行年度考評。

物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的,列入企業黑名單,兩年內不得在本市內承接新的項目,不得在本市申報各類物業服務項目;失信行為改正前,物業管理行政主管部門不予開具誠信證明:

(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業管理混亂的;

(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

(四)泄露業主信息的;

(五)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾,采取暴力行為或者打擊報復的;

(六)騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金的;

(七)其他違反法律、法規規定情形的。

第六十一條(物業負責人失信)物業服務負責人、項目負責人有本規定第六十條行為的,錄入市物業管理信用信息系統。

第六十二條(個人失信)業主委員會委員、物業管理委員會委員有本規定第二十一條行為的,錄入市物業管理信用信息系統。

第六十三條(物業服務企業違約)物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的,業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,錄入市物業管理信用信息系統。

第六十四條(業主拒繳物業費責任)業主未按照合同約定繳納物業服務費的,物業服務企業可以督促其限期繳納;逾期不繳納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

第六十五條(業委會問責制度)業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)或社區居(村)民委員會應當約談業主委員會。

第六十六條(物業服務投訴受理制度)縣(區)物業管理行政主管部門對以下物業服務投訴應予受理,涉及自然資源和規劃、城市管理、市場監督、公安、環保、價格、人防等部門依法處理的投訴,應當在15個工作日內移交相關部門處理并告知投訴者。

(一)物業服務企業不按照合同約定標準、內容提供服務的;

(二)物業服務企業損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的;

(三)物業服務企業未經業主大會同意,擅自改變物業服務用房用,途的;

(四)物業服務企業挪用物業專項維修資金的;

(五)物業服務企業未經業主大會同意,擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的;

(六)物業服務企業將一個物業管理區域的物業服務項目全部委托給他人的;

(七)物業服務企業或建設單位與物業服務招標人或者其他物業服務投標人相互溝通,以不正當手段圍標、串標、違法中標的;

(八)物業服務合同終止時,不按照規定移交物業服務用房和有關資料的;

(九)未按照公共秩序、治安消防基本要求管理物業的;

(十)法律、法規規定的其他情形。

 第六十七條(綜合執法進小區)市、轄市(區)相關部門應當依法履行職責,落實執法管理進住宅小區的要求,做好下列工作:

(一)城市管理主管部門依法查處違反物業管理法律、法規以及違法搭建、破壞城市及物業管理區域容貌、制造社會生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設攤點、占用和毀壞綠地和綠化、違規棄置廢棄物等違法行為;

(二)公安機關負責物業管理區域內的治安管理,依法查處阻礙業主自治、侵害業主權益的行為;監督檢查安防設施的設置及維護;指導物業管理區域內汽車停放、停車泊位以及限速標志的設置,參與停車矛盾糾紛處理;協助開展房屋租賃的監督管理;

(三)城鄉建設主管部門負責督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修期內房屋以及相關設施設備的保修責任;按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴;

(四)市場監督管理主管部門負責物業管理區域內特種設備安全、食品藥品安全、違法經營活動等方面的監督管理;

(五)消防主管部門負責物業服務企業履行消防安全職責情況的監督檢查,依法查處影響消防設施和消防通道使用等違反消防法律、法規的行為;

(六)生態環境主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的監督管理,依法查處違反環境保護法律、法規的行為;

(七)價格主管部門負責物業服務收費行為的監督管理,落實實行政府指導價的服務收費標準定期評估調整機制,依法查處物業管理中的價格違法行為。

第六十八條(物業管理聯席會議制度)實行物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)召集,區(縣)人民政府物業管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;

(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。  

街道辦事處(鄉鎮人民政府)與物業管理、公安、民政等部門應當建立健全信息共享機制,互相通報物業管理信息。

 

第七章  法律責任


第六十九條(建設單位未按照規定配置物業服務用房)違反本規定第三十三條規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,應給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十條(建設單位違規租售車位)違反本規定第五十三條規定,建設單位拒絕出租車位、車庫的;將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過一年的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條(物業企業未履行職責)物業服務企業違反本規定的規定,具有以下行為之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處以一萬元以上三萬元以下罰款:

(一)違反本規定第三十條規定,物業服務企業未履行承接查驗義務;

(二)違反本規定第四十條規定,物業服務企業未將物業服務合同備案;

(三)違反本規定第四十一條規定,物業服務企業減少物業服務內容,降低服務質量;中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主合法權益的其他行為;

(四)違反本規定第五十一條規定,物業服務企業對物業管理區域禁止行為未及時勸阻、制止,向相關部門和業主委員會報告,嚴重影響業主和物業使用人正常生活的。

第七十二條(物業企業價格違法)違反本規定第三十五條、第四十五條規定,物業服務企業擅自調整約定的物業服務收費標準的,由市、縣(區)價格主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

 第七十三條(擅自利用公共部分)違反本規定第五十五條規定,物業服務企業、業主委員會未經業主大會許可,擅自利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正,所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、養護。逾期未改正的,對物業服務企業處一萬元以上三萬元以下罰款;對業主委員會負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員,進行通報批評。

 第七十四條(違反公共收益規定)違反本規定第五十七條規定,物業服務企業對公共收益未單獨立賬,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。業主委員會對公共收益未單獨立賬,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正;逾期未改正的,對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分。

 第七十五條(第三方評估機構違規)違反本規定第九條第二款規定,物業服務第三方評估機構出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的,由市物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處三萬元以上五萬元以下罰款,并予以公示;造成當事人損失的,承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十六條(主管部門等人員違規)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關主管部門、居(村)民委員會以及其他受委托從事公務的人員和業主委員會成員違反本規定,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七十七條(執法主體)本規定規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的,依照其規定執行。

 

第八章  附則


第七十八條(概念解釋)本條例下列用語的含義為:

(一)“物業使用人”是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

(二)“前期物業管理”是指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

(三)“公共收益”是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

(四)“自行管理小區”是指未聘請物業服務企業從事物業服務,業主采取自行管理或者委托其他管理人管理的物業管理的小區。

第七十九條(參照執行)非住宅物業的管理參照本規定執行。

第八十條(施行時間)本規定自2020 1 1日起施行。

采納情況
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